买二手房不同于买新房 你需要绕开这12个坑

　　目前，听闻身边很多朋友图省事、图价格经济实惠想买二手房，在这里小编想提醒，购买二手房其实并不比买新房省时省力，需要注意的事情很多，一不小心就掉坑里了。

　　所以，为了房子能够顺利过户，真正成为自己所有，不要听由卖房花言巧语，为了房子能够顺利过户，真正成为自己的权属，作为买方要与卖方或产权人充分沟通，并到房产局等相关部门咨询准备交易房屋的产权情况，更应该保持谨慎，避开以下这12个坑。

　　1、核实出卖人身份

　　主要是核实出卖人是不是真正的房屋所有权人，务必核对其房屋所有权证、土地证（或者二合一的房地产权证）、契证及身份证件。对于办理委托公证卖房的情况，通常有许多不可知的风险，尤其需要谨慎。

　　2、核实房屋权属

　　首先要看房屋有没有争议，有没有被抵押等。首先应查看房屋所有权证，必要时也可到房管局核对真伪。

　　3、注意房屋共有人

　　若房屋存在共有人，则必须让共有人也在买卖合同上签字。司法实践中，出现过冒名顶替签字的情况，所以尤其需要注意仔细核对签名人的身份。

　　4、注意房屋是否被查封或转让

　　注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的，避免付款后房屋无法交付。

　　5、房屋是否被出租。

　　房屋已经出租他人的，会导致买受人无法实际居住，因此买受人务必多次实地查看核实房屋是否存在出租情况，如有，应尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。

　　6、注意房屋是否有违章或待拆

　　注意是否存在用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围的情形。

　　一些房子被卖房人改建或扩建，导致房屋实际面积与房产证上登记面积并不相符。这种情况属于违法乱建，房子将无法过户。只有卖房人将改建或扩建的房屋恢复原状，才能过户。”

　　7、注意土地使用年限。

　　住宅的土地使用期限最长是70年，也有比这个年限短的住宅，房屋的年限是影响房价的重要条件，所以买受人在购买前务必核实清楚。

　　8、明确各类税费

　　二手房交易过程中，需明确各项税费的承担，包括增值税、个人所得税、印花税、契税等。在实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上,所以在实践中，需对各项税费的承担作明确的约定。

　　9、明确违约事项。

　　如采取按揭贷款购房的方式进行购房的，对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要约定，避免以后产生纠纷。

　　10、明确附属设施。

　　若有些房屋有附属设施（如花园、泳池）的，也应该明确价款中是否包含这些附属设施，特别是那些价值较大的设施设备。

　　11、明确佣金

　　各方对中介佣金也应明确约定，并有必要对交易失败后佣金的退还情况作约定。

　　12、避免阴阳合同

　　有的人会为了避税，而签订价款约定不一致的阴阳合同，像这样的二手房交易存在较大风险，如产生纠纷诉诸泛绿，则法院会认定真实意思的买卖合同，因此应尽量避免签订阴阳合同。

(腾讯房产·上海站)